商业地产大佬请注意!别再犯这种低级错误啦。商业运营可是有秘籍的,赶紧听一听商业地产大师赵旭州先生怎么说,看完别太惊讶!

速途网 2019-08-11

  许老板做大生意很潇洒,盖一个海花岛,但他没有想过一个小店主在这开一个店是什么样的现实和残忍。你来开一下,你去开一个店,他没有开过,所以他们公司上上下下我们接触了好几个来回,完全没有这种思维,所以我断定他商业做不起来,不服试一试。甭管你有多大的实力,你可以填八平方公里的海,建设上千万平米的物业,但你搬动不了人心跟着你一起去。因为没有规律、不符合规律,人要情愿去,就算你给补贴还要情愿去。

  所以呢,我建议他第一个层面就是要在运营上深刻地认识到运营的思维和运营基因的导入。怎么去培植那些产业者,否则的话你告诉我谁去,你还有酒店群,几万套酒店的客房,酒店的客房就是卖酒店客房吗?不是,那里边有整体的商业配套吗?过山车,又是过山车经济,我们之前讲过过山车、乐园那些,重资产、低频率。

  正向的配套可以,但要靠它成为核心竞争力的话我没有看到海花岛的核心竞争力。除了高大上功能和业态的堆砌,我没有看到它的灵魂(文化的灵魂),它的柔美,它的性感,它就是功能的堆砌,大酒店、大会展、大过山车、大乐园就往上怼。在运营及软件上,没有花精力和钱去雕琢。

  他号称请了几百个设计师来设计这些大楼,学也要因地制宜地去学,我们跟迪拜情况还不太一样。如果深层次分析下去,体制、来的客群、它的唯一性都不一样。就算是三亚南面那边水平也一般,我们之前去的时候没有人满意的,就是这边也是理想主义傻大黑粗,往上怼、累加这些业态。在前期的房地产层面是成功的,后期的产业运营我给你打分评估40分以内都不错了。

  举个例子,会展中心要怎么运营?多少成本?你可以算个账,可不是盖房子那个成本。填海填的不错,对不对,如果按照填海一亩地花25万,整个项目填完海能建设一千多万平方米的物业,那么楼面地价才一百多块钱一平米,但运营则是无止境的成本往下摊。无止境的成本不可怕,一旦运营起来以后,它就会有无止境的收入,但是我没有看到你往那上面去培育和培养。你有理想,有宏大的作品思维,却没有商业整个持续孵化的基因。所以作为商业运营的人我第一眼看到那个案子,他们给我做介绍的时候我就料定它是这样。他现在又准备交房,商业部分我料定他成不了气候。

  在这里又要谈到另一个话题,就是有关于企业家的作品思维,各位不要轻易陷入作品思维。高大上、有面子、很气派、很风光,造一个人工岛很棒,大产业,实际上长期看是个拖累的陷阱。短期看在地产上是成功的,长期看等真到产业运营的时候,看一看需要花费多大的代价。以你的运营的能力,精耕细作的水准和你的经历,你没有办法让那些资产变成滚动性、持续性收入,一定会在手里变成一个烫手山芋。建得越大烫手山芋越多,为什么呢,你根本没有在这前期就植入软性商业资源和操盘思维驱动的一个模式,前面没有,没有看到,只看到规划,招商的时候也在招世界风情街,但是仅仅限于对于物业盖的房子的那个形态,对于风情街怎么才能做起来,怎么才能把资源招进来让人家成活,有生意做,有钱赚。


  完全没有体系,没有系统化,所以我给许老板的建议就是:


  第一,要有软性的运营思维来考虑怎么样在现有的生态中孵化起一批很适合商人落到这儿的功能,然后让他成长起来。我认为不能先等到顾客自动多起来,顾客多肯定是因为先有功能。如果假设真的是一个水池子,你的公司应该先跳,但如果你要带着商家一起跳的话,你就要孵化和培育,请你做一些培育的思维和工作的体系。

  第二,不要建那么多轻型(轻黏性)的产业,例如会议中心、酒店、过山车这些,能不能往里面放一些非常有黏性的,可以长期发展的新产业,服务型、创新型产业,可以吸引一部分人,作业者或者是群体在那长期逗留,可以在那住下来。例如,它里边有养老,这个还是不错的,像这类产业可以植入到里边长期发展,甚至于可以在这里头建成一个学院式的,可以长期在这里发展的一些固定运动,而不是单单一个会议中心开完会走了,这样下去什么时候才能发展起来啊。还有很多功能可以导入,今天不一一讲了。

  许老板先生是一个白手起家的英雄豪杰,非常有气魄,非常有胆识,我们看到他很多大手笔。但从本质上说,我觉得他是房地产思维的硬件主义者,他就是个硬件主义者,他在软性的操作上我认为没有那么好。他应该往那方向走,否则的话海花岛就是见证。

  当然恒大还有很多其他文旅项目,在文旅产业板块我们没有看到光芒,没有看到像他对硬件那样的气魄和气概,他是一个有气概、重视硬实力的企业家,但在软性的思维和对人心细微的把握上有待于自己去加强注意,否则在产业的运营上肯定成功不了。足球队可以成功,千千万万个商家它的孵化和培育不比那个差。不要觉得踢足球难,千千万万个商家有千千万万个问题,你要给它孵化起来。